文/谢逸枫

2025年7月30日，一场年均分量级“会议”，引起市集热烈的究诘和关注，焦点围聚在如斯伏击的经济和政策定调“会议”，为什么“一字未提房地产，只提了城市更新”，让外界怀疑房地产“失宠了”、“主角变副角了”、“岂论了”、“风险出清了”。

真相并非如斯，四肢每年的两次分量级经济和政策定调的“会议”，之前就有“一字未提房地产”的通例，却不影响房地产四肢赞助产业、基础产业、前锋产业、主导产业的位置和城市主角及饰演稳增长、稳处事、防风险的关节行业。

2024年商品房销售面积、销售金额、投资额、房企到位资金分离降至2021年的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%。2025年上半年销售面积、销售金额、投资、房企到位资金分离为2021年同期的57.6%、50.9%、69.6%和48.8%。

房地产对经济增长的孝顺已由也曾的正向拉动谐和为一种需要其他经济部门勤勉对消和对冲的下行压力。从宏不雅数据看，房地产业加多值对GDP增长的拉动由正转负，2021年-2024 年分离为0.34、-0.23、-0.05、-0.12%。

2025 年上半年回升至0.07 %，处历史低位，房地产业加多值同比仅增长1.0%，低于GDP总体增速4.3%。但房地产投资下滑是固定财富投资的主要负担项，2025年上半年同比下落11.2%，负担固定财富投资增速2.4%。

上半年拉动GDP的引擎器、火车头中，房地产熄火。其中基建投资增速4.6%，低于1月-5月。制造业投资增速高位放缓，较1月-5月回落1%。房地产连续降温，房地产迷惑投资下落11.2%，降幅较1月-5月扩大，创历史最低水平。

6月固定财富投资（不含农户）环比下落0.12%，标明消耗和投资的企稳基础不牢固。上半年经济增长5.3%，主如若财政政策和抢出口复古。其中财政政策发力，不仅胜仗推升了基建投资，带动了部分制造业投资和耐用品消耗。

中好意思关税契约的谈判历程，国内出现“抢出口”风物，二季度好意思国加征关税对外贸变成扰动，中好意思达成阶段性契约之后，短期“抢出口”风物较为显豁，这使得短期工业分娩受到复古，让出口短期内，保持大幅增长。

上半年“三驾马车”的孝顺率看，最终消耗支拨、成本变成总数、货色和服务净出口）的孝顺率，分离是最终消耗支拨对经济增长孝顺率52%，成本变成总数孝顺率16.8%，货色和服务净出口孝顺率31.2%。

当务之急是房地产救市不成一噎止餐、断断续续、剂牙膏式的出台政策、落地政策，要一饱读作气，一步到位以更鼎力度更大规模政策刺激，不然无法让促进、巩固、鼓舞房地产市集止跌回稳，完成筑底到反弹的V型周期。

昨天“会议”与2023年4月、7月和2024年4月、7月、9月、12月及2025年4月最大不同点在于“一字未提房地产”、“初度未提房地产风险”、“未提棚改2.0”、“未提现房销售”，标明房地产风险得到着重礼貌，正在化解，市集正在筑底。

尽管昨天“会议”内容来看，莫得胜仗提房地产、房地产风险、棚改2.0、现房销售、更鼎力度鼓舞房地产市集止跌回稳，与房地产联系的内容，只表述为“落实好城市职责会议精神，高质地开展城市更新”，但不影响止跌回稳的办法鼓舞。

应时降准降息，保持流动性充裕，加力救助实体经济。创设新的结构性货币政策器具，成立新式政策性金融器具，救助科技翻新、扩大消耗、放心外贸等。强化政策取向一致性。要继续使劲着重化解要点规模风险。

连续推行地方一揽子化债政策，加速处置地方拖欠企业账款问题。加力推行城市更新行为，有劲有序鼓舞城中村和危旧房雠校。加速构建房地产发展新模式，加大高品性住房供给，优化存量商品房收购政策，继续巩固房地产市集放心态势。

2024年9月26日的中政局会议提倡，要促进房地产市集止跌回稳，对商品房修复要严控增量、优化存量、提高质地，加大房地产“白名单”技俩贷款投放力度，救助周转存量闲置地皮。要回话巨匠关爱，调整住房限购政策。

镌汰存量房贷利率，执紧完善地皮、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。这是2024年9月以来，10月17日住建部表述，到2025年上半年房地产政策详细为四个取消、四个镌汰、两个加多的开端凭证。

这是落实9.26会议的内容，要点是抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市集止跌回稳详细起来，便是四个取消、四个镌汰、两个加多。四个取消是取消限购、取消限售、取消限价、取消肤浅住宅和非肤浅住宅程序。

四个镌汰是镌汰住房公积金贷款利率、镌汰住房贷款首付比例、镌汰存量贷款利率、镌汰卖旧买新换购住房税费包袱。两个加多是通过货币化安置方式，新增推行100万套城中村雠校和危旧房雠校；白名单技俩信贷规模加多到4万亿。

“金融16条”（三支利箭，信贷、股权、债市）和规划性物业贷款这些政策宽限到2026年底，以及调整存量房贷利率和个东说念主住房贷款首套、二套的首付比例。充分推崇金融机构在信息和财务管制方面的专科上风。

“税费调整”是继一线城市限购松捆后另一重磅政策。2024年11月13日，财政部、税务总局、住建部联接发布联系税收政策的公告，波及个东说念主住房来往契税以及取消肤浅住宅和非肤浅住宅程序后联系地皮升值税、升值税政策方面的调整。

契税方面，首套房、二套房合股，将现行享受1%税率优惠的面积程序由90平方米提高到140平方米。升值税方面，明确一线城市取消普宅程序后，与宇宙其他地区适用合股的升值税政策，即购买2年及以上的住房对外售售的免征升值税。

2025年6月13日，国常会对房地产行业作出重磅部署，初度提倡“更鼎力度推动房地产市集止跌回稳”，并围绕构建新发展模式、鼓舞“好屋子”修复、摸底存量资源等三方面推出系统性举措，这应该是下半年政策的主要隘点。

2025年7月15日召开的城市职责会议来看，这是继2015年12月之后又一次联系城市发展的最高规格会议，高质地开展城市更新、稳步鼓舞城中村和危旧房雠校，加大“好屋子”供应成为畴前房地产市集止跌回稳的伏击抓手。

二是何如稳住楼市，留意大起大落，鼓舞房地产市集止跌回稳，斥逐筑底到反弹。底线是稳，一朝无法止跌了，稳不住了，政策会应时加力，强刺激依然会出现。毫无疑问，城市更新和旧区订恰是要点，强刺激出台时机暂时不具备要求。

第一是城市更新和危旧房、老旧小区雠校的落实，优化存量鼓舞。按照城市更新的资金开端来看，包括专项借款、专项债、银行生意贷款、超长久特殊国债、不动产投资信赖基金（REITs）、财富证券化产物、公司信用类债券。

2024年7月31日，国院印发深切推行以东说念主为本的新式城镇化计策五年行为规划，对畴前五年鼓舞新式城镇化修复的总体要求、要点任务、政策措施和组织推行等作出部署，《行为规划》精致出台。

体现国度关于新式城镇化计策的高度醉心和深切布局。凭证统计数据显露，城市更新市集空间巨大且规模日益扩大，当今存量总市值约500万亿元，按年城市更新速度2%策画，城市更新技俩每年将开释出10万亿元的价值。

上海、天津、西安、广州、无锡等地更是先后成立超百亿元规模的城市更新基金，中国现存669个城市，将撑起一个数万亿级的城市更新大市集。因此，城市更新将成为房地产市集止跌回稳的伏击复古点。

2024年10月17日，住建部暗意，在前期城中村和危旧房雠校基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策救助力度。一是要点救助地级以上城市。仅35个大城市就有170万套雠校需求，宇宙地级城市有297个，雠校需求更大。

2024年城中村雠校扩围至333个城市，推行城中村雠校技俩1790个，修复筹集安置住房161.7万套，雠校城市危旧房7.4万套（间）。城镇老旧小区雠校新开工5.6万个，更新雠校小区内各样老化管线高出5万公里，加装电梯2.5万余部，增设泊车位高出50万个。

酌量出台成心的城市更新技俩贷款管制办法，加大国度投资救助力度等内容。健全多元化投融资方式，加大国度预算内投资等救助力度，通过超长久特殊国债对相宜要求的技俩给以救助。中央财政要救助推行城市更新行为。

本次会议强调的城市更新既不饱读吹大拆大建，也并非同样2014年-2018年大规模推动的棚户区雠校，而更多同样于2016年后在建筑程序、公用要领修复、绿化水对等方面的擢升，这个应该是危旧房雠校，城市更新也包括在内。

2025年以来各地握住加大房票安置力度，促进住房需求参预市集，部分城市赢得了较好恶果。畴前跟着城中村和危旧房雠校的稳步鼓舞，房票安置政策或将连续完善，联系举措在促进房地产市集止跌回稳中也有望推崇更大作用。

会议明确七个要点任务，与房地产联系的内容有以下几个方面。一是发展组团式、收集化的当代化城市群和齐市圈。二是分类鼓舞以县城为伏击载体的城镇化修复，连续鼓舞农业谐和东说念主口市民化，促进大中小城市和小城镇和洽发展。

三是高质地开展城市更新，构建房地产发展新模式，稳步鼓舞城中村和危旧房雠校。四是严格礼貌超高层建筑，全面擢升房屋安全保险水平。五是完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管制轨制。

不允许收购商办公寓。同期，须对标的技俩进行“整栋、整单位”收购，原则上不允许收购零星房源。生意银行披发住房租出团体购房贷款的前提是，风险可控、生意可继续、严格不新增地方政府隐性债务。

此外，要求哄骗贷款购买的商品房、生意用房等，须是法律关系了了、已完满验收的房屋。在贷款存续期内，不成蜕变房屋租出用途。这笔借款期限长达30年，独一房钱能掩饰利息，基本不错被看作永续债，只付息、不还本。

既能有用缓解城市政府筹集保租房的谋划压力，还能减少当地的商品房库存。更伏击的是，短期内，地方政府能通过城投平台融到一笔钱，缓解现款流。当今，济南、福州、天津、青岛等市也曾落地首批租出住房贷款救助规划贷款。

2024年9月24日，央行暗意，3000亿元保险性住房再贷款中的央行资金救助比例将由60%提高至100%。斥逐9月末3000亿元保险性住房再贷款余额仅162亿元，收储濒临诸多亟待处置的问题，价钱撮合难度大、资金成本较高、供需错配等。

2024年四季度以来，部分城市通过一些翻新举措在收购存量商品房方面赢得了一定恶果。如广州、佛山将收购存量商品房与城中村雠校相结合，广州、佛山部分城中村雠校技俩使用城中村雠校专项借款收购存量商品房四肢安置房。

一方面加速了城中村雠校技俩的鼓舞，另一方面助力库存去化。斥逐2025年5月30日，广州市黄埔全区通过“房票安置”模式累计完成认购商品房1100余套，去化面积近10余万平方米，拉动资金流转超20亿元。

统共动用资金高出3个亿。其中“南充”收储包括九熙府、栖山府等商品房，达到277套，2.4万平方建面。仪陇县技俩400套，单套面积90平方下。毫无疑问，地方收储正在缓缓的鼓舞，最关节是收储的规模和资金及去库存的作用有限。

广东的广州和佛山，2024年11月就驱动动用“专项借款”收储房，其中佛山达到11.9亿元，广州为2.5亿元。上海闵房集团2025年次启动了“收存转保”。深圳、广州自2024年国企下发“收储房”文献后，此收储房行为也正在鼓舞中。

当今已有上海、浙江、广东、湖南、福建、安徽、山东、北京和四川九省市刊行了用于收购闲置地皮的专项债，刊行金额统共2638.96亿元。其中，上海以462.48亿元位居第一，浙江（含宁波）445.13亿元次之，广东431.35亿元。

企业预警通数据统计，斥逐最新，有27个省市公示了收购存量闲置地皮技俩的具体信息。技俩累计掩饰4658块宗地，资金规模（含拟定）达5180.70亿元。在广州市本岁首初度公布收储技俩后，各地积极反馈。

当今，广东、重庆、江西、河南和安徽五地已公布的收储技俩资金规模居前。其中，广东省以614.14亿元的资金规模位居首位，波及地块294宗；重庆市以571.36亿元紧随自后，波及地块404宗。

裸露的收储对象显露，城投与地方国企占比在60%以上，而民企占相比少，基本不波及发债民营地产企业。即专项债资源或向地方城投平台和国企歪斜，优先缓解区域自己债务压力，民企受限于收储价钱等身分，可能获益相对有限。

2025年上半年各地拟使用专项债券收购存量闲置地皮近3000宗，掩饰约171个城市，总金额超3500亿元，规模强大。这种“地皮+住房”双轮驱动，在房地产规模产生协同效应，兴起了新一轮房地产存量激活的激越。

专项债已成为地皮收储的关节资金开端。2025年7月30日，华发股份发布公告，其子公司融华置地将以44.05亿元的价钱，将位于深圳前海和洽区的7块生意用地转让给深圳土储中心，象征着周转存量地皮、放心市集方面迈出了本体性顺次。

这次收回的7块地块总面积约7.0468万平方米，计容建筑面积约46万平方米，当今均处于未建情景。华发股份公告显露，地块账面成本约58.41亿元，这次来往瞻望产生的耗损将高出公司2024年经审计净利润的一半。

政府收回价钱与评估值基本持平，若连续持有地块将濒临长久财富千里淀和持有成本加多的风险，这次来往有助于斥逐风险对冲。收储来往中，常常会参照面前市集价钱回购，导致地块价钱相较于房企在市集岑岭期的拿地成本出现“折价”。

当今深圳规划以68亿元的总价收储世茂集团旗下“深港综合体技俩”12宗地块，相较于世茂集团176.25亿元的竞买价钱，折价幅度近六成。深圳通过专项债等市集化器具大规模收储闲置地皮，有用化解房企的存量风险，优化地皮供应结构。

房地产价值不再局限于物理空间的修复，在于能否通过产物与服务翻新，继续为城市功能升级注入动能。这种以城市功能为中枢的发展模式，推动房地产行业从成本驱动转向价值创造，从规模扩展转向质地擢升，与城市发展的共生共荣。

2025年7月21日，上海发布了上海市工程修复表率《住宅想象程序》（征求看法稿），要求“好屋子”修复的表率程序“架空层层高不宜低于3.6米，住宅套型至少有一个阳台的净深不应小于1.30米；住宅层高不应低于3米，且不应大于3.6米等。